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SOURCE: Cushman & Wakefield
6th December 2018

外圍因素影響各類物業市場需求 2019年香港物業市場將遇冷

  • 住宅價格經歷過去十年來最急速跌幅,部分屋苑價格自8月高峰水平下跌兩成,明年如市道繼續低迷,全年樓價仍有機會再跌一成;
  • 物業投資市場本年創下成交宗數及金額的史上最高紀錄,但明年市場前景轉差,紀錄或難以保持;
  • 寫字樓租賃需求轉弱,中區寫字樓租金明年料會受壓下調5%,但同時企業為減省租金遷至非核心區,將為非核心區租金帶來支持;
  • 商舖租賃市場方面,零售商擴充意欲不強,惟內地遊客數字仍錄得不俗的增長,有望為中環以外的其他核心區舖租帶來支持。

 

香港,中國 - Media OutReach - 2018126 - 全球領先的房地產服務商戴德梁行今日回顧2018年香港物業市場的表現時指出,外圍環境的不穩定因素正影響著香港物業市場的表現,導致樓市交投及價格下跌,核心區寫字樓及商舖租金的增長在年末放緩,物業投資市場自下半年起轉冷,第四季成交量不及前一季的一半。展望明年上半年,各類型物業市場將較為沉寂。


住宅市場:上半年達高峰 下半年轉冷


本港住宅市場交投量在第二季登上本年高峰,全季錄得住宅物業臨時買賣合約共18,881宗,當時市場尚未受到中美貿易摩擦及其他負面因素的影響;但自第二季末中美貿易關係轉差,8月起的住宅物業臨時買賣合約數字就一直維持在5,000宗以下。隨著市道進一步轉差,10月及11月的住宅物業臨時買賣合約數字分別跌至4,243宗及2,635宗,預料第四季全季住宅成交數字約9,400宗,令本季成為自2016年首季以來住宅交投量最低的一季。


戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻先生表示:「現時一手住宅成交量是自2015年年底以來首次超越二手成交量,反映買家傾向觀望,而只有在過去樓市上升周期已取得利潤的業主才較為願意減價出售其物業。不過,目前市道疲弱,一手成交亦較少。」


樓價自20164月以來逐步上升,至本年8月登上高峰後開始下調,近月跌勢較急,部分受歡迎屋苑如沙田第一城及太古城在12月的價格分別自8月高峰位下跌了20.0%15.7%,豪宅如貝沙灣下跌11.3%,君臨天下則下跌14.0%。可以說,大部分屋苑在本年內原本錄得價格升幅,但現在其價格已回落至去年水平。


陶先生稱:「對上一次樓價下調出現在2015年年中,並持續至翌年年中,主要是基於政策原因;然而本輪下調的速度較上次更急,而我們預期外圍因素的各種不確定性,包括中美貿易摩擦及利率走勢等,將繼續在短期影響市場前景。住宅成交主要來自一手市場,以及有較大折讓的二手成交,惟若市況持續受壓,樓價在明年仍有機會再跌一成,但預料待樓價回落較多後將吸引部分買家尋底,可望為成交量帶來支持。」


物業投資市場:下半年氣氛逆轉 成交宗數及金額仍創新高


截至11月底,2018年香港物業投資市場共錄得4091億港元或以上的大額交易,涉及金額共2,206億港元,兩者皆打破歷來最高紀錄。不過,蓬勃交投只集中在上半年,下半年氣氛逆轉,第三、第四季市場轉靜。


本年首季及第二季的大額成交分別有143宗及142宗,屬單季最高紀錄,但第三季起由於受到中美貿易摩擦影響,該季大額成交宗數按季下跌37%,第四季買家繼續傾向觀望,成交量再跌至第三季的一半以下,成交金額則是第三季金額的22%


戴德梁行香港資本市場部執行董事高偉雄先生表示:「2018年上半年市況活躍,造就全年成交打破紀錄,但自從第三季起,面對外圍不穩定因素,資深投資者都趨向審慎,預料明年物業投資市場會繼續淡靜,直至外圍情況變得較為清晣。」


高先生續稱:「第四季迄今的成交仍以豪宅買賣佔大多數,預料短期內投資需求仍會集中於豪宅,大部分成交由用家需求所主導;另外,鑑於政策支持及需求面仍然殷切,預料工業物業亦會受到投資者的垂青。」

 

寫字樓租賃市場:中區租金仍居全球首位 外圍不確定因素影響租戶需求


自第三季起,外圍環境的不確定因素亦對本港寫字樓租賃市場帶來影響,及至第四季,中區甲級寫字樓平均實呎租金只是按季增長0.2% 至每月每平方呎138.2港元,超甲級寫字樓實呎租金亦只按季增長0.3%至每月每呎164.8港元。


從跨國公司及中資公司在中區的租賃需求驟減可以看到,中區租務市場對於外圍因素的反應比其他地區更快,這亦影響到第四季全港吸納量跌至-11,744平方呎,是兩年以來首次錄得負吸納量。


雖然多區釋出樓面多於全港總吸納量,但部分寫字樓區份的租務表現仍然值得留意,特別是港島東及港島南兩區,這些地區仍然是企業為減省開支而搬遷的主要目的地,亦造就了該兩區在本季錄得較顯著的租金升幅,分別是按季上升2.3%6.7%


全港甲級寫字樓淨吸納量在2018年各個季度續有變化,但每季的待租率則相對穩定,大約維持在7%的水平。戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝先生指出:「雖然第四季的租務活動因為中美貿易摩擦等而減慢,但中區的平均待租率仍維持在5.1%的健康水平,超甲級寫字樓的待租率亦只有4.2%,令租金得以保持輕微增長。反觀待租率較高的九龍東(13.0%)及港島南(11.1%),由於有較多簇新、優質的樓面選擇,料將繼續吸引希望減省營運開支的企業遷入。」


共享辦公行業在本年香港寫字樓租務市場中可謂異軍突起,本年部分市場矚目的大宗租賃成交當中,有部分就是來自內地的共享辦公營運商承租核心區商廈的個案,反映內地營運商積極在港搶佔市場份額,與歐美的營運商一較高下。戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰先生稱:「共享辦公行業至今增長步伐未止,但我們預期隨著明年營商環境趨向嚴峻,共享辦公行業除了較具實力的龍頭企業外,其他營辦商的擴充步伐將會減慢。」

 

商舖租賃市場:核心區舖租止跌回升 市場前景仍然保守


與上述市場相比,本港商舖租賃市場在內地遊客量增長及奢侈品銷量強勁的支持下,受到外圍不明朗因素的衝擊相對較小,上半年市場氣氛良好,及至下半年才因中美貿易摩擦影響而令零售商心態趨於觀望。不過,受惠於廣深港高鐵香港段及港珠澳大橋開通,第四季訪港遊客量保持強勁增幅,可望撐起年末的零售市道。」


第四季核心區舖租走勢大致平穩,大部分地區按季升幅介乎0.3% 1.2%,中環租金仍然按季下跌1.6%。回顧去年第四季,銅鑼灣、尖沙咀及旺角租金按年下跌3.3%5.8%,但現時的租金較1月時則分別上升了1.5%2.3%5.6%,只有中環在同期內仍然下跌6.3%,顯示在上半年良好市況帶動下,銅鑼灣、尖沙咀及旺角三區的舖租已止跌回升,升幅集中在上半年間。同時,核心區商舖空置率在本年間持續改善,特別是銅鑼灣已連續在第三及第四季錄得零空置率。戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威先生指出:「核心區空置率低是穩定租金走勢的重要因素,不過,目前零售商對於擴充的意欲不強,我們預期明年上半年核心區租金有望上升1%3%,中環租金則仍會下調3%5%。」


雖然香港市民飲食開支持續上升,但食肆舖租在本年則持續走下。林先生指出:「人手短缺及人工開支仍然是飲食業擴充的最大障礙,核心區的情況較為嚴峻,非核心區因為人手供應較為充裕,擴充相對容易。因此,銅鑼灣食肆租金年內錄得8.4%的跌幅,正好反映此一趨勢。」


香港舖租位居全球首位,而本地零售商亦不斷尋求突破,務求以更精采的顧客體驗以保持生意額。林先生說:「本年零售市場中表現最佳的行業,包括運動休閒及個人護理/健康,不少有增加投資於其店舖的設計布置,務求更顧客營造更佳的體驗,相信在明年零售商擴充意欲保守的環境下,顧客體驗將成為零售市場的一個亮點。」


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戴德梁行


戴德梁行(紐約證券交易所股票代碼:CWK)是全球領先的房地產服務商,秉承敢夢敢行動的理念,通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。作為全球最大的房地產服務商之一,戴德梁行遍布全球70多個國家,設有400多個辦公室,擁有48,000名專業員工。在大中華區,我們的20家分公司合力引領市場發展,並於20172018連續兩年蟬聯《歐洲貨幣》綜合實力、租賃及銷售代理、評估、研究四項中國區年度大獎。2017年公司營業收入達69億美元,核心業務涵蓋物業管理、設施管理、項目管理、租賃代理、資本市場及顧問服務等。更多詳情,請瀏覽www.cushmanwakefield.com.hk,或關注我們的微信(戴德梁行)及領英專頁(www.linkedin.com/company/cushman-&-wakefield-greater-china)。




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